Аренда офиса в Ростове-на-Дону. Как формировать запрос консультанту?
С потребностью аренды офисных площадей неразрывно связана каждая компания. При этом основная потребность арендатора в основном одна – найти новое эффективное решение для организации бизнеса, сократив при этом затраты. Новые офисные здания и бизнес-центры Ростова-на-Дону, появившиеся на рынке в течение последнего времени и содержащие важные для нормального пребывания качественные характеристики в какой-то степени этому способствуют. Тем не менее, покупка или аренда офисов в Ростове продолжает являться трудной многоступенчатой задачей, от результата которой непосредственно зависит функционирование бизнеса компании.
Вначале необходимо определиться с профессиональным консультантом – компанией, которая готова практически полностью снять с клиента обязанность заниматься процессом поиска, анализа вариантов и переговоров по офисному помещению. Для формирования запроса консультанту нужно уточнить ряд первостепенных моментов. Первый, и, пожалуй, самый главный критерий, это местоположение здания. Наиболее дорогие офисы, как правило, расположены в центре. Но территориальное местоположение важно не только из-за величины арендной ставки, персонал офиса состоит из не одного человека и справиться с задачей удобного доступа для всех работников не так-то легко.
Второй момент, с которым нужно определиться в самом начале и который также оказывает влияние на стоимость аренды или покупки офиса – это транспортная доступность. Чем короче пешеходная доступность от основных транспортных магистралей и остановок общественного транспорта до офиса – тем выше аренда. Нужно обратить внимание на несколько определяющих параметров: имеют ли все служащие персональный автотранспорт, будет ли офис посещаться заказчиками. Если нет, то можно выбрать офис и за пределами центра, учитывая расположение остановки общественного транспорта вблизи с планируемым офисом.
Самый главный момент – бюджет. Данный момент может быть и наиболее определяющим. В этом случае уже все оставшиеся параметры и нюансы будут решаться на его фоне.
Следующий момент – необходимая размер и планировка офиса, которая может быть «свободной» или «под арендатора» (дает возможность построить перегородки и разделить офис под особенности конкретного предприятия), коридорно-кабинетной, либо «блочной» (большая часть здания делится на секции).
Важным моментом является состояние офисного пространства, его внутренняя отделка. Арендатор может снять офис в Ростове в состоянии «под ключ» (turn key) – готовое к въезду, под чистовую отделку (shell and core), отделку «под арендатора», когда арендодатель делает ремонт по техническому заданию и проекту арендатора, а также в состоянии требуемом косметического ремонта. Как правило, все неотделимые улучшения производятся в счет арендной платы или арендатору предоставляются арендные каникулы (освобождение от оплаты арендной платы на фиксированный срок). Если заезжать требуется быстро и нет времени ожидать производства каких-либо отделочных работ, то офисный блок надо подыскивать в состоянии «под ключ» или с необходимостью легкого косметического ремонта.
Если во время поиска компания боится потерять один из наилучших блоков, наша компания, как правило, рекомендует оформить «письмо о намерениях», в котором фиксируются договоренности (цена, период аренды, площадь блока, дата передачи помещения арендатору, численность парковочных мест и др.). Но самое основное – до определенной даты помещение не предлагается потенциальным арендаторам.
Если выбрано помещение в строящемся или реконструируемом офисном центре, общераспространенная практика – заключение предварительного контракта аренды. В предварительном договоре должны быть даны четкие сроки завершения собственником строительных и отделочных работ и порядок подписания контракта аренды по получении правообладателем свидетельства о регистрации права собственности на офис. Продажа офисов в Ростове в одном из строящихся офисных центров тоже нуждается в предварительном договоре, но тогда после завершения строительства право собственности будет оформлено уже на дольщика.
Источник: DDC Consulting, Департамент офисной недвижимости,www.ddcompany.ru